Une AG ..... mais quelle AG ?


Le PV vient d'arriver après 7 semaines d'attente, et pour pas grand chose .... sinon :

  • Une modification des répartitions des dépenses d'eau froide toujours majorées des carences des syndics précédents (assainissement)
  • Un calcul "bizarre" des honoraires attribués au syndic pour travaux spéciaux  
Pour le premier point :
  1. La répartition annexée à l'ODJ donnait 27625.24 € répartis à la consommation (somme des relevés individuels) de 5854 m3 soit un coût de 4.72 € par m3. Pour les puristes sinon responsables, le coût unitaire du m3 est fixé à La Rochelle à 3.26 € par m3 (tarifs 2018) ; de même, la redevance fixe normale de 45.53 € est répartie à  hauteur de 47.64 € !
  2. Sans modifier le total général des charges courantes (encore heureux !) la répartition nouvelle fait ressortir un nouveau coût du m3 réparti à 3.20 €, sans doute un encouragement à la consommation !
  3. En plus des m3 non répartis soit 460 dont environ 90 pour la loge, le solde est réparti aux tantièmes généraux comme l'indique notre règlement de copropriété y compris les "pénalités" liées aux défauts d'urbanisme récurrents soit 7967.27 € (au coût de location du compteur près)
Mauvaise surprise pur les petits consommateurs (moins de 60 m3 par an)

Pour le deuxième point :


D'abord, les bons conseils d'un partenaire : Honoraires pour travaux spéciaux - Conseils de Syneval « extraits » - pour éviter les déconvenues, à la suite, 4 clés pour négocier :
  • Tout d'abord, 'intégrer les travaux de moindre importance dans le budget prévisionnel, de façon à ce que leur suivi soit inclus dans les prestations de gestion courante qui ne peuvent donner lieu à aucune rémunération supplémentaire.
  • Ensuite, essayer de négocier une rémunération au temps passé, plafonnée à un pourcentage du montant des travaux. Ainsi, seules les heures réellement utilisées pour réaliser le suivi seront facturées.
  • Par ailleurs, calquer les dates d'appels de fonds sur celles du budget prévisionnel, ce qui permet aussi de faire des économies significatives puisque le travail administratif et comptable du syndic en est simplifié ….. y compris la baisse des frais de courrier.
  • Négocier à la baisse les honoraires de travaux le jour même de l'assemblée générale n'est pas aisé. C'est pourquoi le conseil syndical a tout intérêt à anticiper pour aborder le sujet bien en amont. Dans ce cas, il n'y a plus qu'à voter le montant des honoraires, prédéterminé avec le syndic, le jour de la réunion.
  • Une vigilance particulière doit être portée sur la base d'application du pourcentage des honoraires pour travaux du syndic. Il faut vérifier si la rémunération est calculée sur le montant des travaux HT comme l'impose désormais la loi Alur, et non pas TTC.

    Ensuite un rappel du contrat syndic : la rémunération éventuelle soumise au vote "doit être exprimée en pourcentage du montant hors taxes des travaux" - il convient d'éviter une cascade de TVA .....

    Enfin, l'application dans les résolutions :

    1.  Onzième résolution : Ouf, nous avons échappé à la double TVA ; pour les puristes sinon responsables, un calcul rigoureux serait 584 231 / 1.1 x 0.02 x 1.2 = 12 746 € ; l'appel étant passé, nous avons "gagné" 1000 € ....
    2. Quinzième résolution : Gare, la double TVA nous percute ; pour les puristes et autres responsables, un calcul rigoureux  serait (29998.56 + 26174.93) x 0.02 x 1.2 = 1348 € et non 1511 !
    Comme d'habitude, tout le monde s'en fout ...... y compris le CS et l'histoire ne dit pas quand les 1511 € seront appelés sans préjuger d'une clef de répartition devenue purement et simplement unitaire pour l'interphonie (77 postes sur le devis)









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